전세사기 피해자로 인해 전국이 떠들썩한 가운데 국토 교통부에서 주택임대차 보호법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다.전세 계약이 끝났지만 보증금을 못 받는 세입자가 대항력 유지를 위해 설정하는 절차가 간소화 됩니다. 다음 달부터는 임대인 송달 없이도 임차권 등기를 설정 할 수 있게 되었다는 희소식입니다. 전세권과 임차권의 차이를 알아보겠습니다.
내달부터 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기가 이뤄질 수 있다. 법무부는 21일 이런 내용의 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔습니다.
기존에는 임차인이 법원에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피하거나 임대인의 주소불명 등으로 송달되지 않는 경우, 임차권등기를 할 수 없었습니다.
이에 임차인은 대항력과 우선변제권을 잃지 않기 위해 이사를 하지 못하고 임차권등기명령이 송달돼 등기가 가능할 때까지 기다려야만 했습니다. 개정안은 임차인의 재산권과 거주이전의 자유를 보호하기 위해 법원에서 임차권등기명령을 받기만 하면 임차권등기가 가능하게 했다.
개정안은 다음 달 19일부터 시행됩니다. 당초 개정안은 오는 10월 19일 시행 예정이었지만, 법무부는 전세사기 피해자를 제때 보호하기 위해 법원행정처와 협의해 시행 시기를 3개월 앞당겼습니다.
전세권과 임차권의 구분
▶ 전세권과 임차권은 타인의 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있는 권리라는 점에서 공통점이 있습니다.
▶ 전세권과 임차권의 가장 큰 차이점은 전세권은 물권이고 임차권은 채권이라는 점이며, 존속기간과 성질 등에서 차이가 납니다.
전세권 및 임차권의 개념
▣ 전세권의 개념
"전세권"이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).
▣ 임차권의 개념
"임차권"이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).
전세권 및 임차권
전세권
◈ 전세권의 존속기간 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조 제1항).
◈ 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축합니다(「민법」 제312조 제1항).
◈ 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 합니다(「민법」 제312조 제2항).
◈ 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우
● 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다(「민법」 제313조).
● 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(「민법」 제313조).
◈ 전세권의 갱신
● 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조 제3항).
건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 다음의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제312조 제4항).
임차권
◈ 임차권의 존속기간
● 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속됩니다.
● 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조 제1항).
● 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조 제2항).
▶ 토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월
▶ 동산은 5일
◈ 임차권의 갱신
● 임차인은 임대차기간이 만료한 경우에 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다(「민법」 제643조 및 제283조).
● 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조 제1항).
전세권 및 임차권의 성질
전세권의 성질
◐ 타인의 부동산에 대한 권리
전세권은 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익 할 수 있는 권리입니다(「민법」 제303조 제1항).
◐ 양도성
전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속 기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정행위로 이를 금지할 수도 있습니다(「민법」 제306조).
◐ 전세금의 지급
전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기해야 합니다(「민법」 제303조 제1항 및 「부동산등기법」 제72조 제1항).
◐ 우선변제권
● 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다(「민법」 제303조 제1항).
● 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조).
임차권의 성질
◐ 임차권의 대항력
● 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조 제1항).
● 부동산임대차를 등기한 경우 그때부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다(「민법」 제621조 제2항).
● 임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).
● 상가건물임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항).
● 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우 제삼자에게 임대차의 효력이 생깁니다.(「민법」 제622조 제1항).
※ 임차권 등기 명령제도
"임차권등기명령제도"란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도입니다.
임대인 송달 없이도 임차권 등기를 설정할 수 있게 되었다는 희소식과, 전세권과 임차권의 차이를 알아보았습니다.
그동안 마음 조이고 기다리셨던 분들께 많은 도움 되셨기 바랍니다
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