2023 최우선 변제권 소액임차인

전세사기로 말이 많다 보니 월세로 들어가겠다는 사람들이 많아졌습니다. 그러나 주인들도 세입자를 믿지 못하는 사항이라서 보증금이 필요합니다. 소액 임차인과 최우선 변제권, 최우선변제금에 대하여 알아보겠습니다.

소액임차인 최우선변제권

소액임차인이란

소액임차인이란 임대차 보증금이 주택 임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인입니다. 일정 금액에 대해 순위와 관계없이 최우선 변제 대상이 되는 것을 말합니다.

 

우선변제권이란

임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가서 낙찰되었을 때 낙찰된 대금에서 다른 후순위 권리자나 채권보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 주택소유자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 채권 회수를 위해 담보부동산을 경매로 처분합니다.

 

낙찰자가 대금을 지불하면 법원은 권리의 순서대로 배분하는데, 이를 배당이라고 합니다. 우선변제권은 이러한 권리의 순서에서 다른 권리보다 앞서 있다면 먼저 분배하여 배당받을 수 있는 것입니다,

 

이것은 일반적으로 전세를 얻거나, 월세를 얻을 때 등기부등본을 잘 보고, 은행의 근저당이 있으면 들어가지 말라는 말과도 일맥상통합니다. 그런 집에 들어가면 은행의 근저당이 우선변제권을 가지게 되고, 세입자는 후순위로 밀려서 보증금을 완전히 변제받을 수 없게 때문입니다.

 

세입자가 확정일자를 받은 게 집주인의 근저당보다 늦다면 경매절차에서 선순위가 되지 못하여 내 보증금을 전액 변제받지 못합니다. 선순위가 은행이라면 일단 경매대금에서 은행이 가져갈 돈을 모두 가져가고, 그다음에 나라에서 세금 떼가고, 법원에서 경매비용 제하고 그러고 나서 후순위인 세입자에게 남은 돈을 줍니다.

 

그러나, 그 과정에서 세입자는 원래 냈던 보증금보다 더 적은 금액을 받게 되거나, 아니면 받을 금액 자체가 없게 돼버리는 사태가 발생합니다.

 

최우선변제권

최우선 변제권은 우선변제권처럼 선순위가 은행이고, 후순위가 세입자일 때도 사회적 약자인 세입자를 구제해야 하는 경우가 있습니다. 바로 보증금이 적은 경우입니다.

 

보증금이 적은 세입자를 소액임차인이라고 하고, 소액임차인에게는 선순위 근저당보다 배당을 먼저 해주는 제도가 있는데, 이를 최우선변제권이라고 합니다.

 

정부는 법으로 소액임차인인 경우 확정일자가 늦어서 선순위가 아니라고 하더라도, 경매 실시 전에 대항력을 갖추었다면 보증금 중의 일정액을 다른 권리자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 주고 있습니다.

 

♬ 우선변제권 다른 후순위보다 먼저 받을 권리

♬ 최우선변제권 다른 선순위보다 먼저 받을 권리

 

최우선변제권 보증금 범위

최우선변제권이란, 확정일자가 뒤에 있어 선순위가 아니어서 전세금을 변제받지 못하는 경우에 일정한 조건을 갖추었다면 보증금의 일부를 다른 권리나 채권보다 먼저 받을 수 있는 권리와 금액을 말합니다. 즉, 우선변제권이 없어도 특별한 조건에 의해서 배당을 받을 수 있는 권리입니다만, 모든 소액임차인이 대상이 되는 건 아닙니다.

 

반드시 보증금 액수가 정해진 범위 안에 있어야 합니다. 또한 보증금이 기준 안에 들어와 있다고 하더라도 모든 보증금을 다 최우선변제해 주는 것이 아니라 법에 정해진 일부분만 보장합니다.

 

▣ 최우선변제권 보증금범위

지역	소액 보증금 범위	최우선변제액
서울특별시	1억 6,500만원	5,500만원
역과밀억제권역및 수도권	1억 4,500만원	4,800만원
광역시 및 이외 수도권	8,400만원	2,800만원
기타지역(광역시군 포함)	7,500만원	2,500만원

 

예를 들어 내가 역과밀억제권역 및 수도권에서 1억 4,500만 원 보증금을 내고 후순위로 전세를 살고 있었는데 집주인의 집이 경매로 넘어가면 나는 최우선변제권을 가지게 되고 우선변제금으로 4,500만 원을 먼저 받게 됩니다.

 

당연히 남은 1억 원에 대해서는 순위별로 선순위가 가졌다고, 그다음 순위들이 차례로 가져가게 됩니다.

따라서 임차인은 우선변제권을 확보하도록 노력을 해야 합니다.

 

하지만 위와 같은 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2해 해당하는 금액만 소액임차는 최우선변제금액을 받을 수 있다는 점을 참고해야 합니다.

 

소액임차인 최우선변제권

소액임차인 우선변제권 요건 4가지

① 소액임차인이어야 합니다.

② 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖춰야 합니다.

③ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각 매각되는 경우여야 합니다.

④ 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 해야 합니다.

 

 

소액임차인임에도 불구하고 우선변제권이 불가능한 경우

 

◐ 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인

◐ 처음 계약 시에는 소액임차인이었지만 계약 갱신과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인이 아닌 경우

 

주의사항

◐ 내가 얼마를 받을 수 있을지를 판단하는 기준은 내가 보증금을 내고 입주한 날짜가 아닙니다.

그 기준은 선순위가 되는 근저당이 언제 설정되어 있느냐입니다.

 

즉, 내 보증금 일자가 중요한 게 아니라, 나보다 선순위의 근저당 날짜가 중요하다는 것입니다.

◐  "기준일"은 계약서의 작성일이나 임차인의 전입신고일이 아니라, 등기부등본에 적혀있는 "선순위 담보물권의 접수일"입니다.

 

즉, 은행의 근저당이 언제 설정되었는지가 중요하다는 것입니다. 그 날짜에 맞는 범위와 최우선 변제액이 적용된다는 것입니다.

 

◐ 소액임차인 제도는 기본적으로 임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 그런데, 임차인 못지않게 돈을 돌려받고 싶은 사람이 있습니다.

 

 이것을 제대로 이해하지 못하고 안심하고 있다가 보증금을 날리는 경우가 생깁니다.

기준 금액에 대해서는 잘 알지만, 그 기준이 자신의 입주 날짜라고 생각하시는 분들이 많은데 조심하시기 바랍니다.

 

최우선변제금은 세입자를 보호하는 제도이긴 하지만, 이면에는 선순위 담보물권자를 보호하기도 합니다. 

지금까지 2023년도 최신판 소액임차인 최우선변제권, 최우선변제금액에 대해서 알아보았습니다. 

많은 도움 되셨길 바랍니다.

 

♬ 모르면 후회 할 글

[속보] 임차권 등기 가능 다음달 부터 임대인 송달 없어도 된다