전세사기 예방법 깡통전세

갭투자에 대하여 많이 들어 보셨을 것입니다. 돈이 부족해도 갭투자를 통해 주인이 되면서 문제가 발생하기 시작했으며, 또 실거래가와 차이가 없는 보증금으로 계약했다가 나중에 돌려받는 데 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 요즘 심각한 이슈로 사회 문제가 되고 있는 전세 사기예방법과 계약만료 유의점, 전세사기유형, 깡통전세에 대하여 알아보겠습니다.

 

전세사기 예방법

전세사기 예방법

아는 만큼 보이는 법입니다. 누구나 살면서 전세계약을 하거나 주택을 구입하면서 계약서를 쓰게 되는데 사기를 당하지 않도록 꼼꼼하게 한번 알아 놓으면 좋으리라 봅니다.

전세사기 피해자중 통계에 의하면 20~30대가 약 70%에 가까운 수치였습니다. 사회초년생, 특히 이제 사회생활을 하려고 시작한 분들은 아무리 바빠도 숙지하셔서 전세사기를 절대로 당하는 일이 없도록 해야겠습니다.

 

사기를 당하면 내용증명을 보내도 큰 의미가 없으며, 경매에 넘어긴 뒤에 직접 낙찰을 받아 소유권을 확보하거나, 낙찰자가 경매에서 낸 낙찰가를 받는 방안을 고려해야 합니다. 경매에서 원래 시세보다 적게 나올 수도 있습니다.

 

1. 선순위 담보가 있는지 확인할 필요가 있습니다.

전세사기 피해를 당하지 않기 위해서는 해당 부동산에 선순위 담보가 없는 곳을 임대하는 것이 최선이지만, 어렵다면 보증금과 선순위 담보 범위가 시세의 70%를 넘으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

2. 주변 시세를 확인합니다

분양가와 전셋값의 차이가 없다면 위치와 준공연도, 면적이 비슷한 주택의 주변 시세를 정확히 파악해 계약을 피하는 것이 좋습니다.

 

3. 보증금반환보증보험에 가입합니다.

전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사가 전세금을 돌려받을 수 있도록 보증하는 상품입니다. 그 건물이 불법 건축물일 경우 회원가입이 안됩니다.

피해구제는 현실적으로 어렵기 때문에 반환보증보험에 가입하는 것이 좋고, 내야 할 세금이 많아 집 전체를 압류해 팔면 세입자는 소중한 보증금을 잃게 됩니다. 

 

4. 등기부등록부의 인증 사본 확인합니다.

등기부를 말소했으면 집주인과의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.

높은 시세를 받고 보증금을 송금한 뒤 연락이 두절되는 경우도 있고, 건물이 완공되지 않았거나 부도가 위태로운 경우도 있습니다. 매매·전세 가격을 불투명하게 만들어 수익을 내고 향후 문제를 제기하면 계약에 문제가 없다고 책임을 회피하는 경우도 있다고 합니다.

 

5. 집주인이 등기상 집주인과 계약하는 사람과 동일한 사람인지 확인해야 합니다.

집주인이 부동산 전권을 갖고 있는지 확인하는 것이 필수입니다. 소액 세입자의 우선상환액만큼 보증금 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 향후 피해를 막기 위해서는 먼저 정식 등록된 곳인지,  소유자 여부를 꼼꼼히 확인하고, 등기부등본과 건물관리대장 등을 통해 거래를 하려는 임대인이 실소유자인지, 거래를 하기 전에 임대인 신분증을 직접 확인해야 합니다.

 

6. 잔금을 모두 지불한 후에는 확정일자와 전입신고를 통해 대항력을 가져야 합니다.

대항력이 있다면 현재 임차인이 이를 제삼자에게 매각하더라도 제3자에 대한 대항력도 있기 때문에 문제가 없습니다. 대리인과 계약할 때는 위임장과 임대인과의 유선전화도 필수라고 하겠습니다.

 

6. 집주인의 세금 체납액을 확인합니다.

경매로 집이 넘어가면 세입자의 전입신고를 조기에 해도 체납자의 세금이 상환순위의 우선권을 가지게 됩니다.

재산세 납부 여부 등을 확인할 필요가 있으며, 상대방이 현금을 요구할 경우 의심을 하여야 하며, 금융계좌에 입금하는 방법은 본인 확인과 증거인멸의 수단이 됩니다. 실제 집주인 인지 여러 가지로 확인이 필요합니다. 

 

계약만료 유의점

보증금 반환 문제로  전세 기간이 끝났는데도 보증금 반환 생각이 없다면 기간만료 두 달 전에 갱신할 의사가 없다는 증거를 발송해야 합니다.

이미 다른 이주처로 가게 된 경우까지도 돌려주지 않는다면 미리 계약을 연장할 의사가 없음을 공식적으로 밝히고 소송에서 증거로 제출될 수 있도록 준비해 가장 안 좋은 상황에 까지 대비해야 합니다.

 

 

전세 사기 유형

1. 깡통 전세

깡통전세는 전셋집의 가치가 낮아 전세보증금이 매매가격을 초과하기 때문에 집을 처분해도 전세보증금을 돌려받기 어려운 사항을 말합니다.

분양가 대비 전셋값 비율이 80%를 넘으면 깡통주택으로 분류됩니다.

 

2. 이중 계약

집주인이 집 한 채를 임대인과 임대인이 다른 임대차 계약을 맺게 됩니다. 중개업자는 세입자에게 전세계약을 해주겠다며 보증금을 챙기고, 집주인은 월세 계약을 한 것처럼 꾸며 보증금을 챙깁니다.

임대인에게 월세 계약을 하고 임대인에게 임대차 계약을 체결해 전세금 차액을 가로채는 이중계약 방식이 최근 부동산 임대차 사기 사건의 상당 부분을 차지하고 있다고 합니다

 

3. 중복계약

한 주택에 대해 여러 세입자와 계약하는 것이고, 여러 세입자로부터 임대료를 받는 것입니다.

이외에 가짜 집주인과 계약하는 신탁 부동산 사기, 담보권을 이용한 사기, 상가 등 건물을 주택으로 속여 파는 불법 건축물 사기 등 종류도 다양합니다.

 

2023년 4월까지 발생한 전세보증사고 규모는 1조 원입니다.

2022년 발생한 전세보증사고 규모가 약 1조 1천억 원이었던 점을 고려하면 피해가 갈수록 커지고 있음을 알 수 있습니다.

이정도면 나도 해당될수 있습니다. 이번에 확실하게 아셔서 당하지 않도록 해야 겠습니다.

 

그리고 전세사기 피해자 10명 중 7명이 20~30대인데, 전세사기 피해자 106명 중 50.9%가 30대, 17.9%가 20대였습니다. 또 서울 52.8%, 인천 34.9%, 경기 11.3%로 대부분의 피해자가 수도권에 집중됐습니다.

 

피해가 점점 커지고 있고 피해자들도 20~30대, 취약계층이기 때문에 피해자들이 느끼는 피해는 더 큰 것 같습니다.

주의사항을 확인하고 안전하게 계약서에 서명하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

전세 사기예방법과 계약만료 유의점, 전세사기유형, 깡통전세에 대하여 알아보았습니다.

많은 도움 되셨길 바랍니다.

 

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