특례보금자리론 역전현상

2023년 ‘특례보금자리론’으로부동산 최고의 대출이라고 했던 기존 보금자리론과 특례보금자리론 현재 은행주택담보대출을 비교분석해 보겠습니다. 국내 모든 주택담보대출 중 나에게 맞는 가장 경쟁력 있는 상품은 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

특례보금자리론

 

 

특례보금자리론

요즘처럼 고금리 시대 대환대출의 필요성을 많이 느끼실 것입니다.

서민 대출 부담을 줄여주기 위해 정부가 신규 대출받으려는 사람, 대출을 갈아타려는 사람, 전세보증금 등을 돌려줘야 하는 사람들도 낮은 금리로 대출을 이용할 수 있도록 대출 가능 한도와 대상 주택 금액을 완화 적용한 특례보금자리론이 나왔습니다.

 

정부가 서민들의 금융 부담 완화를 위해 작정하고 준비한 ‘특례보금자리론’입니다.

특례보금자리론은 저금리이고, 고정금리입니다. 대출한도도 대폭 확대되었고, 소득제한도 없어졌습니다. 특례보금자리론은 23년 1년간 한시적으로 운용됩니다.

 

 

특례보금자리론

기존 보금자리론

기존 보금자리론은 무주택자 또는 1 주택자(일시적 2 주택 허용)에게 대출일부터 만기까지 안정적인 고정금리를 제공하는 주택담보대출입니다. 서민금융안정을 위한 정책 상품이라고 보시면 됩니다. 보금자리론은 서민 주거 안정을 위해 제공하는 것인 만큼, 대상에 따라 대출한도와 조건이 다릅니다. 

 

 

기존 보금자리론 대출자격

 

기본적으로 보금자리론 지원대상이 되기 위해서는 소득조건과 주택가격이 조건에 부합해야 합니다. 가구 내 부부합산 연소득 7,000만 원 이하여야 합니다. 대상 주택 가격은 6억 원 이하만 가능합니다.

 

 

생애최초 보금자리론

 

아직 미혼이고, 자녀도 없는 분들을 위한 보금자리론도 있습니다. 바로 생애최초 주택구입자 보금자리론입니다. 22년 11월 29일부터 시행된 상품입니다. 최대 대출한도 4억 2,000만 원, LTV 80%까지 대출이 됩니다.

 

기본 보금자리론은 LTV 55~70%가량인데, 이 한도를 대폭 늘린 상품입니다.  즉, 보금자리론은 대출을 받으려는 사람의 상황(기혼, 미혼, 다자녀 등)에 따라 대출 금액, 한도, 소득 요건이 다릅니다.

 

 

신혼부부 보금자리론

 

신혼부부의 경우 위 보금자리론에 비해서 좀 더 소득조건이 완화되어 있습니다. 신혼 7년 이내 부부라면 가능합니다. 외벌이 신혼부부의 경우 연소득 7,000만 원 이하, 맞벌이 신혼부부는 연소득 최대 8,500만 원 이하면 이용할 수 있는 보금자리론입니다.

 

 

다자녀가구 보금자리론

 

다자녀 가구 보금자리론은 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 연소득 1억 원 이하면 신청 가능합니다. 1자녀는 최대 8,000만 원, 2자녀는 최대 9,000만 원입니다. 자녀가 3명이면 대출한도도 올라가고 금리우대가 가능합니다.

 

 

 

▣ 보금자리론과 특례보금자리론 비교

 

상품	우대형 안심전환대출(일반형, 당초계획)	보금자리론	적격대출	특례보금자리론
주택가격	6억원(9억원 잠정)	6억원	9억원	9억원
대출한도	3.6억원(5억원 잠정)	3.6억원	5억원	5억원
소득한도	1억원(없음 잠정)	7천만원	없음	없음
금리	3.8~4.0%	4.25~4.55%	4.55~6.91%	단일금리 산정체계(+ 우대금리 적용)

 

특례보금자리론이란 일반형 안심전환대출, 적격대출, 보금자리론 세 개를 통합한 것을 말합니다. 정부가 이 세 개 대출 정책을 보금자리론으로 통합해서 '특례보금자리론'으로 운영한다는 것입니다.

 

 

기존 보금자리론 대비 특례보금자리론 장점

 

보금자리론 좋은 것은 모두 다 알고 있습니다. 만기도 길고, 금리도 낮고, 고정금리로 빌려주고 보금자리론은 약정 만기(최장 50년) 동안 고정된 금리로 원리금을 매달 상환하는 주택담보대출입니다. 최장 50년으로, 저금리로 해주는 만큼 많은 사람들이 받고 싶지만, 정부가 다해주지 않았습니다.

 

기존에는 부부합산 소득이 7,000만 원 이하인 사람만 신청할 수 있었고, 대출을 해주는 주택도 시가 6억 원 이하였습니다. 최대 대출한도는 3억 6,000만 원이었습니다. 그런데 이러한 제한 조건을 특례보금자리론에서 모두 없앴습니다.

 

 

특례보금자리론 지원대상

 

주택 가액이 9억 이하면 가능합니다. (최대 5억 원까지 대출 가능합니다.)

신규 주택구매자뿐만이 아니라, 기존 고금리에 부담을 느끼셨던 모든 분들이 가입 가능합니다. 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 갈아타려는 사람, 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대(보전용) 모두 특례보금자리론 대상으로 가능합니다.

특례보금자리론 역전현상

 

특례보금자리론 역전현상

 

장기·고정금리·분할상환 주택담보대출인 특례보금자리론 금리가 은행 고정형 주택담보대출 금리보다 높아지는 역전현상이 발생했습니다.

 

한국은행 기준금리가 연속 동결되고 시장금리도 내려가면서 은행 주담대 금리도 하락세를 보이고 있지만, 정책금융상품인 특례보금자리론의 경우 출시 이후 5개월째 금리 변동이 없기 때문입니다.

보금자리론 역전현상

 

12일 주택금융공사가 국민의힘 최승재 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난 4월 실행된 특례보금자리론의 평균금리는 연 4.26%로 집계됐습니다. 구체적으로 일반형의 평균금리가 연 4.35%, 우대형은 연 4.18%로 나타났습니다.

 

4월 기준 연 4.19%로 오히려 특례보금자리론 평균보다 낮았습니다. 실제 대출 실행 기준 특례보금자리론 금리가 공개된 것은 이번이 처음입니다. 이에 따라 은행 고정형 주담대와 특례보금자리론 금리 역전 현상이 수치로 확인됐습니다.

 

그동안 시장금리 하락으로 은행권의 변동금리와 고정금리 주담대 금리가 모두 하락세를 보이면서 특례보금자리론의 금리 경쟁력이 떨어지고 있다는 지적이 제기돼 왔습니다.

 

지난 1월 말 출시된 특례보금자리론의 금리는 일반형은 연 4.15(10년)∼4.45%(50년), 우대형은 연 4.05(10년)∼4.35%(50년)입니다. 출시 이후 5개월째 그대로 적용되고 있으며, 실제 실행된 특례보금자리론의 월별 평균금리 2월 연 4.33%에서 3월 연 4.27%, 4월 연 4.26%, 5월 연 4.26% 등으로 큰 변화가 없습니다.

 

4월에는 오히려 특례보금자리론 금리가 더 높은 역전 현상이 나타난 것입니다.

 

♬ 같이 보면 도움되는글

내집마련 디딤돌 대출 신청방법